علی طاهری صنایع تولیدی و خدماتی بهینه ساز 021-66592126 info(@)behinesaz.com
کانال تلگرام بهینه ساز
Telegram
اینستاگرام بهینه ساز
Instagram

صنایع تولیدی و خدماتی بهینه ساز

بازسازی ساختمان|درب و پنجره فلزی|کابینت آشپزخانه|برق ساختمان|تاسیسات ساختمان|

آپارتمان‌های تهران در تهدید «تخریب»

عرصه ساخت‌وسازهاي مسكوني در كلانشهر تهران با نوعي جابه‌جایی مخاطره‌آميز، از روي «زمين‌هاي خام و باير» به ساختمان‌هاي «شبه‌كلنگي» مواجه و باعث شده مجموعه آپارتمان‌هاي نه‌چندان سالخورده پايتخت به محاصره بسازوبفروش‌هاي تخريب‌چي دربيايد. بررسي‌‌هاي «دنياي‌اقتصاد» از يك گزارش رسمي كه توسط مركز آمار ايران منتشر شده، حاكي است: در نيمه اول سال گذشته، 93درصد ساختمان‌هاي مسكوني جديد در تهران، بر روي زمين حاصل از «تخريب بنا» احداث شده است در حالي كه در ساير شهرهاي كشور، زمين خام همچنان سهم بالايي در تامين عرصه ساخت‌وساز دارد و سهم ساختمان‌هاي تخريبي در ساخت مسكن در كل كشور –به جز تهران- فقط 23 درصد است. شهرداري تهران در نيمه اول93 براي ساخت حدود 50 هزار واحد مسكوني در مناطق 22گانه، 5826 پروانه ساختماني صادر كرده است كه براي اين حجم ساخت‌وساز، 5418 ساختمان‌ مسكوني تخريب شده است.
هر چند تخريب و نوسازي، از سال‌‌ها پيش براي حذف ساختمان‌هاي كلنگي و غيرقابل سكونت در محدوده بافت‌فرسوده تهران رواج داشته اما آنچه در يكي دو سال گذشته به اسم «نوسازي» در محله‌هاي جوان،  بالاي شهر و مرغوب پايتخت شيوع پيدا كرده، تخريب آپارتمان‌هاي شبه‌كلنگي با عمر بناي كمتر از «مرز سني فرسودگي» است.
خودداري مالكان حقيقي و حقوقي زمين‌هاي باير بزرگ متراژ، از عرضه اين املاك به بازار ساخت‌وساز و همچنين كمبود زمين خام در شهر دو عاملي است كه در كنار «ضوابط اشتهاآور مديريت شهري براي تخريب ساختمان‌هاي كم‌سن»، دست بسازوبفروش‌ها را در توافق و شراكت با مالكان آپارتمان‌هاي قابل‌سكونت براي تخريب اين ساختمان‌ها كاملا باز گذاشته است. سال گذشته قرار بود شهرداري تهران تخريب ساختمان‌هاي زير 25سال سن را ممنوع كند، اما اين اتفاق نيفتاد و آمارها نشان مي‌دهد حدود 20 درصد از سازه‌هاي مسكوني تخريب‌شده در سال گذشته، به شكل واقعي ساختمان كلنگي و فرسوده بوده طوري كه از هر پنج ساختمان تخريبي، چهار سازه قابليت استفاده داشته و شبه‌كلنگي محسوب مي‌شده است. در حال حاضر، زمين خام و باير فقط 7 درصد از نياز بسازوبفروش‌ها را تامين مي‌كند.
تخريب ساختمان هم عرصه مورد نياز سازنده‌ها را تامين مي‌كند و هم در جريان شراكت با صاحبان آن ساختمان، باعث افزايش دارايي مالكانش مي‌شود.
فرمول «مشاركت در ساخت» در پايان سال92 كه قيمت زمين پس از تورم طوفاني 8ساله، 900 درصد متورم شد، به شكل 70درصد براي مالكان و 30درصد براي سازنده درآمد.
سهم 70درصدي مالكان ساختمان تخريبي از ساختمان جديد باعث شد معادل حداقل 5/ 1 برابر مساحت آپارتمان قبلي، يك يا دو واحد جديد به هر مالك برسد ضمن اينكه در تهران طي سال92 به طور متوسط هر مالك، حداقل 50 تا 70 ميليون تومان نيز پول رهن بلاعوض از سازنده دريافت مي‌كرد. هر چند نسبت مشاركت در سال93 به خاطر توقف تورم زمين و كاهش 30درصدي حباب آن، تغيير كرد و با كاهش سهم مالك، 60 به 40 شد اما باز در اين سال، صرفه اقتصادي ناشي از متراژ بزرگ‌تر واحد جديد، تمايل به تخريب را از سمت مالكان در بالاترين سطح نگه داشت.
طبق تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» در شروع سال جديد، به دليل ادامه كاهش قيمت زمين، متوسط نسبت مشاركت در ساخت در تهران 5درصد ديگر تغيير كرده و سهم مالك به 55درصد در مقابل 45درصد سازنده، رسيده است. هم‌اكنون در تهران فقط براي زمين‌هاي بزرگ بالاي 2 تا 3 هزار مترمربع، فرمول 70 به 30 اعمال مي‌شود. همچنين در محله‌هايي كه قيمت فروش آپارتمان از سطح متوسط شهر –متري 4 ميليون تومان- بيشتر است، نسبت 60 به 40 فعلا برقرار است.
با اين حال، پيش‌بيني مي‌شود تداوم كاهش سهم مالكان از مشاركت در ماه‌هاي آتي، باعث تغيير جهت گرايش آنها به تخريب شود و بسازوبفروش‌هاي گرفتار در كمبود نقدينگي را اين بار با مشكل جدیدتركمبود عرصه روبه‌رو كند. در اين ميان، آنچه مي‌تواند نسبت مشاركت در ساخت را به نفع مالك، ثابت نگه دارد، پايين‌ آوردن هزينه‌هاي ساخت از طرف شهرداري از طريق كاهش نرخ عوارض است در غير اين‌صورت وابستگي 93درصدي بسازوبفروش‌ها به املاک كلنگي و شبه‌كلنگي در مواجهه با نزول صرفه اقتصادي تخريب براي مالكان، ركود ساختماني موجود را در ادامه سال94 تشديد خواهد كرد.

 دو عامل نزولی
مطابق با آخرین آمار رسمی منتشر شده قیمت زمین طی سال‌های 84 تا 93 از متری 600 هزار تومان به 6 میلیون تومان افزایش یافت؛ به این معنی که قیمت هر مترمربع زمین در محدوده شهر تهران طی 8 سال با 10 برابر افزايش معادل 900 درصد متورم شد. همین امر سبب شد تا در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز سهم مالکان به دلیل افزایش مداوم قیمت زمین به بالاترین سهم یعنی 70 درصد برسد. اما همزمان با آغاز سال 93 فرآیند تورم زمين و شراكت 70 درصدي مالكان متوقف شد. در نیمه نخست سال 93 آمار منتشرشده از قیمت زمین نشان داد: قیمت زمین در هر مترمربع معادل 30درصد افت کرد.  هم‌اكنون ثبات یا ادامه روند کاهش قیمت زمین در پایتخت می‌تواند دلیلی برای افت سهم مالکان در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز باشد. بسیاری از فعالان حوزه ساخت‌وساز نیز با استناد بر روند قیمتی زمین معتقدند کاهش قیمت زمین می‌تواند سهم مالکان از پروژه‌های مشارکتی ساخت‌و‌ساز را کاهش دهد که این موضوع می‌تواند منجر به بی‌‌میلی آنها برای شرکت در پروژه‌های جدید در سال جاری و در نتيجه افت بيشتر ساخت‌وساز و تعميق ركود مسكن شود. به گفته این فعالان بازار ساخت‌وساز مسکن، سهم مالک و سازنده در پروژه‌های مشارکتی با چند شاخص مختلف از جمله قیمت زمین، متراژ زمین، موقعیت جغرافیایی و... تعیین می‌شود، بنابراین کاهش قیمت زمین در سال گذشته و احتمال ثبات یا ادامه این روند می‌تواند تمایل مالکان را برای شرکت در این پروژه‌ها کاهش دهد. همچنان‌که در حال حاضر در ماه‌های ابتدایی سال سهم مالک و سازنده در پروژه‌های مشارکتی در برخی مناطق شهر همچون منطقه پنج به 60 درصد براي مالك و 40 درصد براي سازنده تبديل شده است.
برخی از فعالان این حوزه نیز پیش‌بینی می‌کنند اين نسبت مالکان در ماه‌های آتی به ویژه در نیمه دوم به 55 الی 45درصد نيز تبديل شود.
از سوی دیگر افزایش هزینه‌های ساخت در بخش‌های مختلف همچون بالارفتن نرخ عوارض شهرداری تهران دومین عاملی است که سبب می‌شود هزینه‌های ساخت‌وساز برای سازنده‌ها افزایش یابد، در نتیجه سازنده‌ها ناگزیر هستند سهم مشارکت مالک را نسبت به سال گذشته کاهش دهند و دلیل مضاعفی برای کاهش میل مالکان برای ورود به پروژه‌های مشارکتی به وجود مي‌آيد.
سال گذشته شورای شهر تهران در جریان اصلاح تعرفه نرخ عوارض صدور پروانه ساخت‌وساز، تهران را به 164 بلوک تقسیم‌بندی کرد و نرخ عوارض ساختمانی به طور متوسط 24 درصد افزایش یافت، به گونه‌ای که برخی از فعالان حوزه ساخت‌‌وساز عنوان می‌کنند نرخ عوارض ساختمانی در برخی مناطق شهر تا بیش از 40 درصد افزایش پیدا کرده است.  تکیه بر این دو عامل برخی فعالان و کارشناسان بازار ساخت‌وساز مسکن درپایتخت را به این تحلیل رسانده است که افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش قیمت زمین، سهم مالکان در پروژه‌های مشارکت در ساخت را به پایین‌ترین حد خود می‌رساند و در نهایت منجر به تقویت بی‌میلی مالکان به تخریب و محدودیت سازنده‌ها برای ساخت‌وساز می‌شود.
با آنکه برخی از فعالان ساخت‌وساز پیش‌بینی می‌کنند روند مشارکت مالکان و سازنده‌ها برای ساخت‌وساز در زمین‌های حاصل از تخریب با محدودیت‌هایی مواجه شود اما برخی دیگر از فعالان بازار مسکن شاخص میزان تراکم ساختمانی را در این مسیر تعیین‌کننده عنوان می‌کنند و معتقدند از آنجا که ميزان کاهش قیمت آپارتمان به عنوان محصول تمام شده نسبت به کاهش قیمت زمین بیشتر بوده، همچنان بازدهی اقتصادی مشارکت براي مالکان در پروژه‌های ساختمانی بالا خواهد بود.

اميدواري انبوه‌سازان به عدم تغيير فرمول
محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در خصوص احتمال کاهش سهم مالکان در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز به «دنیای‌اقتصاد» گفت: یکی از نکات مهم در تعیین میزان بازدهی اقتصادی ساخت‌وساز به‌ویژه پروژه‌های مشارکتی و تعیین نسبت مالکانه در آنها، میزان تراکم ساختمانی است که در چند سال گذشته با توجه به اجرای طرح تفصیلی جدید افزایش پیدا کرده است.
او ادامه داد: اگرچه با افزایش تراکم ساختمانی میزان هزینه‌های ساخت‌و‌ساز نیز رشد پیدا می‌کند اما متناسب با افزایش تراکم ارزش ملک نیز بالا می‌رود و همین امر سبب می‌شود سهم مالک عرصه افزایش یابد.  مافی با اشاره به کاهش قیمت زمین در سال گذشته نسبت به دوره هشت ساله افزایش قیمت آن اظهار کرد: درست است که مطابق با آمارهای رسمی قیمت زمین در سال گذشته کاهش داشته است اما به نظر می‌رسد نسبت کاهش قیمت زمین نسبت به کاهش قیمت آپارتمان به عنوان محصول نهایی کمتر بوده است و این موضوع به معنی آن است که قیمت محصول تمام شده کاهش بیشتری را در سال گذشته تجربه کرده است که سبب می‌شود كماكان ارزش بناي تخريبي در جريان مشاركت بيشتر از سهم سازنده باشد.
او افزود: از همین جنبه است که افرادی که در سال گذشته در بخش زمین سرمایه‌گذاری کرده بودند، نسبت به سرمایه‌گذاران در بخش آپارتمان سود بیشتری را کسب کردند.
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران تصریح کرد: کاهش سهم مالکانه در پروژه‌های مشارکتی ساخت‌وساز نیز به دلیل آنکه همچنان زمین در شهر تهران نقش کلیدی را در پروژه‌های ساختمانی بازی می‌کند بعید به نظر می‌رسد. او با اشاره به هزینه بالای مدیریت شهری در اداره شهر و نیاز به افزایش سهم درآمدهای پایدار تاکید کرد: اگرچه فرضیه کاهش نرخ عوارض ساختمانی به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در تمامی مناطق شهر از یکسو و بالارفتن هزینه‌های مدیریت شهر از سوی دیگر ممکن نیست اما پیشنهاد می‌شود اخذ عوارض ساختمانی در مناطق مختلف شهری به شکل هدفمند به نفع مناطق محروم دیده شود تا برمبنای آن مالکان و سازنده‌ها با رغبت بیشتری به ساخت‌وساز و نوسازی بافت‌های فرسوده در سال 94 روی بياورند. او به حذف دریافت عوارض ساختمانی در بافت فرسوده طی چند سال گذشته اشاره کرد و گفت: وضعیت کنونی نشان می‌دهد اجرای این سیاست به تنهایی محرک نبوده است.

Share this post

Submit to DeliciousSubmit to DiggSubmit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to StumbleuponSubmit to TechnoratiSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

نظر خود را اضافه کنید.

0
شرایط و قوانین.
  • هیچ نظری یافت نشد