علی طاهری صنایع تولیدی و خدماتی بهینه ساز 021-66592126 info(@)behinesaz.com
کانال تلگرام بهینه ساز
Telegram
اینستاگرام بهینه ساز
Instagram

صنایع تولیدی و خدماتی بهینه ساز

بازسازی ساختمان|درب و پنجره فلزی|کابینت آشپزخانه|برق ساختمان|تاسیسات ساختمان|

پیش خرید مسکن از کانال بانک‌ها می گذرد

وزارت راه ‌و شهرسازي مدل جديدي براي نقل‌وانتقال در بازار دوم معاملات مسكن طراحي كرده كه به گفته وزير تا اواسط بهار ابلاغ مي‌شود.

اين طرح، رابطه مالي دو طرف معامله در بازار پيش‌فروش مسكن را با ورود بانك‌ها به عنوان ضلع سوم، تنظيم مي‌كند؛ طوري‌كه با تشكيل «حساب اماني» نزد بانك، وجوه نقد «پيش‌خريدار» بعد از كنترل ميزان پيشرفت ساخت‌وساز توسط سيستم بانكي، به «پيش‌فروشنده» پرداخت مي‌شود. پيش‌فروش از كانال بانكي، دو مزيت براي بازار اول مسكن دارد و باعث رونق همزمان «ساخت» و «معاملات» خواهد شد.

بخشي از بازار معاملات مسكن كه پيش‌بيني مي‌شود در سال جديد رونق بگیرد و سهم قابل توجهي از متقاضيان خريد آپارتمان را جذب خود كند، قرار است از ريسك‌هاي تهديدكننده مصرف‌كننده‌ها پاك شود.

وزارت راه و شهرسازي براساس تكليفي كه آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان براي اين دستگاه دولتي تعيين كرده، يك مدل جديد براي تضمين امنيت نقل و انتقال ملك در بازار دوم معاملات مسكن تدوين كرده است كه با موافقت بانك مركزي ظرف روزهاي آينده، پياده‌سازي آن براي كليه معاملات «پيش‌‌خريد» آپارتمان حداكثر از اواسط بهار امسال آغاز مي‌شود.

عباس آخوندي وزير راه‌وشهرسازي 10 فروردين در گفت‌و‌گوي ويژه خبري شبكه دو، درباره آنچه براي بازار دوم معاملات مسكن– معاملات پيش‌فروش و پيش‌خريد- تدارك ديده، اعلام كرد: الگويي كه ما براي مهار تخلفات عمده در پيش‌فروش مسكن، طراحي كرده‌ايم از تجربه جهاني اين حوزه، برداشت شده است كه براساس آن، يك «حساب اماني» توسط پيش‌خريدار نزد بانك افتتاح مي‌شود و بانك عامل با نظارت بر عمليات ساختماني پيش‌فروشنده، در صورت تاييد پيشرفت ساخت‌وساز، وجوه سپرده‌شده ازسوي پيش‌خريدار را به حساب پيش‌فروشنده واريز مي‌كند.

آخوندي در اين گفت‌وگوي تلويزيوني، اظهار اميدواري كرد: الگوي جديد پيش‌فروش مسكن تا اواخر فروردين نهايي و ابلاغ شود.

آنچه وزير راه‌وشهرسازي از آن خبر داده، طرحي است كه سال گذشته طي چند جلسه كارشناسي در وزارت راه‌وشهرسازي و حتي در كميسيون‌هاي تخصصي دولت، از طرف اين وزارتخانه پيشنهاد و پيگيري شد. اواخر سال گذشته، حتي يك بانك خصوصي براي اجرا و راه‌اندازي نمونه اول از طرح تشكيل حساب اماني براي پيش‌فروش مسكن، پيشقدم شد اما از آنجا كه ورود بانك‌ها به هر حوزه‌اي از جمله بازار دوم معاملات مسكن نيازمند هماهنگي و اعلام نظر بانك‌مركزي است، پروسه تصويب نهايي اين طرح تاكنون طول کشیده است.

بررسي‌ها از اهداف و محتواي طرح تشكيل «حساب اماني» براي پيش‌فروش مسكن حاكي است: وزارت راه‌و‌شهرسازي از يكسو در راستاي دو ماده از آيين‌نامه اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان و از سوي ديگر براي شفاف‌كردن بازار پيش‌فروش آپارتمان، دست به طراحي چنين مدلي زده است.

سال 89 دولت وقت در مواجهه با حجم قابل توجهي از كلاهبرداري‌هاي ملكي در حوزه پيش‌فروش، اقدام به تدوين قانون پيش‌فروش ساختمان كرد و در شرايطي كه متن قانون، چند وزارتخانه و دستگاه‌هايي از قوه قضائيه را مكلف به تدوين آيين‌نامه اجرايي آن حداكثر ظرف مدت سه ماه كرد، اما متن آيين‌نامه مربوطه با تاخير چندساله، سرانجام در خرداد93 ابلاغ شد.

ضوابطي كه در اين آيين‌نامه قيد شده است، همه راه‌هاي انحرافي از جمله «پيش‌فروش يك آپارتمان به چندنفر، كم‌فروشي پيش‌فروشنده در به‌كارگيري مصالح ساختماني وعده داده شده در روز اول قرارداد، دبه در قيمت اوليه هنگام تحويل واحد، تعليق ساخت‌وساز و تطويل زمان تحويل، تغيير در متراژ و ساير مشخصات قيد شده در قرارداد پيش‌فروش» را به روي سازنده يا همان پيش‌فروشنده مسدود مي‌كند و با نظارتي كه سازمان نظام مهندسي، دفاتر اسناد رسمي و همچنين شهرداري‌ها طبق اين ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ريسك‌هاي اقتصادي و مالي پيش‌خريدار از بابت كلاهبرداري‌هاي رايج در اين بازار به حداقل ممكن كاهش مي‌يابد.

مفاد ماده 2 و 19 اين آيين‌نامه، وزارت راه‌وشهرسازي را مكلف كرده است با همكاري ساير دستگاه‌هاي مسوول، ابتدا يك نوع قرارداد واحد و معتبر براي تنظيم رسمي معاملات پيش‌فروش در دفترخانه‌ها، طراحي كرده و سپس دستورالعمل مشخصي براي نحوه انتشار آگهي‌هاي پيش‌فروش در رسانه‌ها، تدوين كند تا از يكسو، نقل و انتقالات در بازار دوم به واسطه رفع انحصار از بنگاه‌هاي املاك، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمي قرار بگيرد و از سوي ديگر بسازوبفروش‌ها مجبور شوند قبل از تبليغات رنگين و بعضا منحرف‌كننده پيش‌فروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه‌وشهرسازي دريافت كنند.

هر چند اين دو تدبير تاكنون شكل عملياتي به خود نگرفته است، اما با تدبير جديدتر، مقرر شده چتر نظارتي بر بازار دوم –پيش‌فروش مسكن- توسط بانك‌ها پهن شود.

در صورتي كه طبق وعده هفته گذشته وزير راه‌وشهرسازي، طرح «حساب اماني» تا اواسط بهار به اجرا در بيايد، بانك‌ها به عنوان ضلع سوم، وارد بازار دوم معاملات مسكن مي‌شوند تا با تنظيم رابطه مالي بين پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار، از انحرافات رايج در اين بازار و به تبع، از زيان طرفين معامله، جلوگيري كنند.

«حساب اماني» يا Escrow Account نوعي ابزار پولي است كه در بانك‌ها به عنوان شخص ثالث، براي حفظ منافع طرفين يك معامله، تشكيل مي‌شود. بانك در قالب اين حساب و قراردادي كه تنظيم مي‌شود، نماينده پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساخت‌وساز واحد پيش‌فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پيش‌خريدار به عنوان سپرده‌گذار، دريافت كرده و متناسب با پيشرفت ساختمان در حال احداث، به پيش‌فروشنده پرداخت كند و در نهايت آپارتمان آماده را بايد از پيش‌فروشنده دريافت و به پيش‌خريدار تحويل دهد.

بانك عامل حساب اماني، در طول اين پروسه، بر اجراي تعهدات طرفين معامله– هم پيش‌خريدار و هم پيش‌فروشنده- نظارت خواهد داشت و به اين ترتيب با مكانيزم‌هاي استاندارد بانكي، مانع كج‌روي يا سوءاستفاده‌ هر كدام از طرفين مي‌شود.

گام آينده‌نگر وزارتخانه

طرح پيشنهادي وزير راه‌وشهرسازي كه هم‌اكنون از نظر وزارتخانه، نهايي شده و صرفا منتظر هماهنگي‌هاي تكميلي بانك‌ مركزي است، دو مزيت براي تقاضاي مصرفي دارد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مزيت اول، آماده‌سازي بازار دوم معاملات مسكن است. بازار پيش‌خريد در سال جديد، از جهت اقتصادي، به مراتب وضعيت بهتري نسبت به بازار اول –خريد آپارتمان آماده- دارد به اين معني كه در سال جديد، براي متقاضيان مصرفي صرفه پيش‌خريد بيشتر از خريد خواهد بود. به بيان ديگر، قدرت مالي ناچيز خريداران و نزديك شدن سطح قيمت مسكن به كف مورد انتظار، دو پارامتري است كه طرف تقاضا را به سمت پيش‌خريد هدايت مي‌كند.   معمولا در پايان دوره ركود– يعني امسال- چون شدت كاهش قيمت مسكن بسيار خفيف و نامحسوس مي‌شود، پيش‌خريد مزيت پيدا مي‌كند، چرا كه پيش‌خريدار در مدت دو سال، هزينه خريد را با قيمت مقطوع و «به كف رسيده» پرداخت مي‌كند و واحد خود را در زمان افزايش قيمت، عملا با نرخ دو سال قبل و فاقد تورم اين مدت، تحويل مي‌گيرد.

در سال جديد اگر چه بستر اقتصادي معاملات پيش‌خريد فراهم است اما قرار است اين بخش از بازار ملك با طرح جديد دولت، سم‌زدايي شود تا بسترهاي حقوقي و قضايي بازار پيش‌خريد نيز از بابت رفع مسيرهاي انحرافي زيان‌‌ده، پاكسازي شود.

مزيت دوم طرح «حساب‌اماني» كه اثر غيرمستقيم اين طرح خواهد بود، متوجه متقاضيان مصرفي بازار اول مي‌شود.

با تشكيل «حساب اماني» در بانك‌ها براي معاملات پيش‌فروش، حجم قابل توجهي منابع مالي از سمت پيش‌خريداران به عنوان سپرده‌گذاران اين نوع حساب، به سيستم بانكي سرازير مي‌شود. پيش‌خريداران در چند مرحله، بايد مقدار مشخصي وجه نقد به اين حساب واريز كنند اما قطعا عمليات پرداخت اين وجوه به پيش‌فروشنده، با تاخير چند روزه يا حتي چند ماهه، همراه خواهد بود. در اين ميان، انباشت نقدينگي ناشي از سپرده‌گذاري پيش‌خريداران نزد بانك‌ها، منابع مالي هر چند كوتاه‌مدت براي سيستم بانكي به وجود مي‌آورد كه اين اقدام مثبت باعث تجهيز بانك براي اجراي طرح مكمل -پرداخت تسهيلات خريد- خواهد شد. هم اکنون در تهران به طور متوسط برای پیش خرید آپارتمان، حدود 50 تا 100 میلیون تومان به عنوان «پیش پرداخت» به پیش فروشنده پرداخت می‌شود. در حال حاضر، آنچه به عنوان مانع در افزايش سقف وام خريد مسكن مطرح است به كمبود منابع مالي بانك‌ها ربط  داده مي‌شود. همچنين برخي مخالفان افزايش وام خريد در سيستم بانكي، افزايش تسهيلات خريد مسكن را عامل تحريك‌كننده تورم و قيمت مسكن عنوان مي‌كنند. اما چنانچه افزايش تسهيلات خريد مسكن و پرداخت آن، از كانال «پيش‌خريد» و «حساب اماني» اجرايي شود، سه پيامد شامل «سپرده‌گذاري متقاضيان مسكن»، «تامين مالي مسكن از طريق جذب نقدينگي» و «پرداخت وام خريد به پيش‌خريدار» همزمان اتفاق خواهد افتاد و نتيجه آن، رونق غيرتورمي هم در بخش ساخت‌وساز و هم در بخش معاملات خواهد بود. با اين روش، تسهيلات بانكي بخش مسكن، به شكل دو منظوره، به سازنده و خريدار به صورت توأم داده خواهد شد.

Share this post

Submit to DeliciousSubmit to DiggSubmit to FacebookSubmit to Google PlusSubmit to StumbleuponSubmit to TechnoratiSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

Leave your comments

0
terms and condition.
  • No comments found